Счетоводство на вход в режим на Етажна собственост

Чисти  сметки – добри приятели !

Чисти сметки – всички съседи
сме в приятелски отношения!

Кратко видео за принципите на осчетоводяване по индивидуални партиди и тълкуване на Годишния индивидуален отчет, който получава всеки обект в Етажната собственост

              Замисляли ли сте се, че един вход си е едно малко акционерно дружество. И като всяко търговско дружество, трябва да има добро управление, прозрачно счетоводство и правила, които да спазват всички членове. Е, ние ви предлагаме да запазите във ваш контрол измислянето на правилата и управлението, защото кой каквото и да ви разправя, собственикът има най-голям интерес да си се грижи за собствения си имот. А на нас можете да възложите онази неприятна част с описване, числа, сметкоплан и водене на регистри, правене на справки и други процеси. И освен това отговорността за правилното им осчетоводяване!

                11 годишният ми опит като домоуправител в 11 етажен блок показа, че най-важното за успешното съжителство под шапката на ЗУЕС след доверието и добрите нрави е счетоводството !

                Доверието се гради лично от всеки живущ, добрите нрави се учат цял живот и това зависи от личното решение и развитие на всеки човек. Но счетоводството може да се въведе веднага и резултатът да се види още на първата година. Освен това резултатът засяга всички и способства за изграждането на още по-голямо доверие и общност. А когато се вземат решения като общност, целият квартал процъфтява.

111.jpg

АБОНАМЕНТНИ ПЛАНОВЕ

Untitled2.jpg
Untitled3.jpg

Натисни върху картинките за повече информация за двата плана

Untitled6666.png

Защо обичайният начин на осчетоводяване на входните такси не работи добре?

  • На никой млад човек във входа не му се занимава с това и най-често със събирането на парите се нагърбва някоя по-оправна пенсионерка, защото все някой трябва да го свърши. Тя отговаря и за разходването на средствата.

  • Практика е като плащате входна такса, да се разписвате ВИЕ в тетрадка, че сте дали парите, а насреща да не получавате документ за това.

  • Води се счетоводство тип ВЗЕЛ-ДАЛ и вечно парите не достигат и се стига до напрежение между съседите. Не се отчитат разходите справедливо ( по идеални части, с отчитане на това дали на някой съсед сме дали назаем от касата и кога той връща заема). Защото за това се изисква специализиран софтуер и доста познания по ЗУЕС и математика. А касиерът не е длъжен да ги има и се справя както може.

  • Не се определят таксите според ЗУЕС  (отчитане на брой живущи, животни, деца) и те да могат да се променят всеки месец.

  • Не се акумулират пари в касата на входа, защото „касата” се асоциира с портмонето на касиерката-пенсионерка.

  • Не се правят периодични отчети или даже въобще не се правят отчети с години.

  • Не се поставят цели за планови разходи и капитални ремонти.

  • Не се заделят пари за Фонд ремонт ежемесечно.

Дори и при амбициозен млад човек, захванал се с домоуправителството, нещата си вървят по старому с дрязгите кой какво плаща, защо онзи от третия етаж не плаща, като му идва гаджето на гости и т.н. Защото търпеливостта и знанията на домоуправителя не могат да разрешат проблеми, чийто корен е всъщност непрозрачният начин на разходването на средствата.

 

        И при тези предпоставки повечето живущи губят доверие в прозрачното управление на средствата и престават да внасят такива в касата. Така лошото счетоводство води до всички останали проблеми във входа. И бързо се предлага решение „дайте да ги съдим тези, дето не дават”, но това не се случва, защото дори и за това трябват пари, които ги няма. А съдебно производство няма да реши проблема дългосрочно. Само прозрачното разходване на средствата ще го направи! И правилното осчетоводяване .

Какво препоръчваме ние? Как да управлявате успешно входа?

           Избирате си Управителен (УС) и Контролен съвет (КС) – всеки се състои от по трима души. Няма нищо страшно и чак толкова ангажиращо да си член на такъв орган.
           Контролният съвет заседава един път годишно обикновено за обсъждане и проверка на счетоводните документи през изтеклата година и приемане на годишния финансов отчет.
          Определя се възнаграждение за управлението и то се разпределя помежду тримата членове в УС според работата, която всеки свършва. Или всичко се върши от един и той получава цялото възнаграждение.
           Управителният съвет избира кой ще е председател – той е всъщност домоуправителя и представляващия ЕС пред други институции. Винаги във входа, трябва да има човек, който е наясно с историята на проблемите (течове, ремонти, поддръжка на асансьора и противопожарната система, системата за контрол на достъпа  и др.) И най-важното – това е човекът, който трябва да олицетвори  доверието между съседите. Разбира се, получава възнаграждение за това.
           Може да се определи някой от другите двама члена да е касиер, но може и домоуправителят да го прави (постепенно намаляват желаещите да плащат в брой, така че ролята на касиера не е значима и времеемка).
          
 Неприятната и времеемката  дейност с воденето на сметките и осчетоводяването възлагате на външен изпълнител – на нас. Разбира се, получаваме възнаграждение за това според избрания от вас абонаментен план.

333.png

Какви са предимствата, ако ни възложите счетоводството?

  •  До една година всички живущи се убеждават в прозрачното събиране, разходване и спестяване на средства. Вследствие на това,
    събираемостта се покачва значително (до 95% - винаги има един-двама, които формират останалите 5% и те са несъгласни със съседите си само заради спортна страст)

  • Покачва се доверието в членовете на Управителния съвет и изпълняващият длъжността домоуправител, както и между всички съседи. Много лесно оттук нататък могат да се вземат общи решения във входа, които преди са изглеждали невъзможни.

  • Получавате готов месечен отчет за приходите/разходите по отделни пера

  • Получавате готов годишен финансов отчет за приходите/разходите по отделни пера

  • Получавате индивидуална годишна справка за всеки обект (апартамент, магазин, гараж и др.), на която са отбелязани:

    • на коя дата през годината какви суми са постъпили и по какъв начин (в брой-приходен касов ордер , EPAY или банково нареждане);

    •  колко е наличната сума по партидата на обекта (заделените във Фонд ремонт пари или тава е дяловото участие на обекта в общия капитал);

    • колко пари е дал обекта назаем на други обекти (ако това се е случило);

    • колко пари е получил от върнати заеми от другите обекти (когато другите  върнат заемите си)

  • Получавате годишна справка за разходваните суми, включително и според идеалните части за всеки обект.

  • Получавате годишна справка по пера за целия вход за да може да се гласува бюджет за следващ период или да се приеме решение за промяна в управлението на някой разход/приход т.е. за по-лесно приемане на план на разходите за следващата година.

Какво правите вие?

Ако все още не сте го направили досега:

  • Приемате на Общо събрание решение, че ще водите счетоводството по индивидуални партиди и упълномощавате УС да сключи договор за това. (Необходимо е съгласието на собствениците, представляващи минимум 67% от идеалните части в ЕС)

  • Определяте някакъв размер на месечните вноски (можем да ви съдействаме с предложение за размера им и бланки за събиране на данните за брой живущи). При счетоводство по индивидуални партиди размера на вноските не влияе и няма нужда да се водят спорове за тях.

  • Назначавате касиер, ако някой живущ все пак предпочита този начин на плащане, да има такава възможност. Касиерът не обикаля по етажите, а живущите идват при него в удобно за него време. Той издава приходен касов ордер за всяка получена сума.

  • Откривате банкова сметка*. По нея лесно могат да се плащат вноски с банково нареждане. Това е най-удобно, ако някой реши да плаща примерно на шесмесечие или еднократно за цялата година.

  • Откривате сметка в EPAY*  – удобно е заедно с другите сметки за ток, вода и ТЕЦ, живущите да си превеждат лесно и таксата към входа.

* за банковата сметка и EPAY сметката можем да ви съдействаме с актуална информация и съвети. 

 

И когато отговорността за осчетоводяването е наша,
вие всеки месец правите само това:

  • Ежемесечно един от членовете на УС прави списък на получените плащания на месечни вноски от всеки обект и ни изпраща списъка за да можем да осчетоводим.

  • Ежемесечно един от членовете на УС прави списък на извършените плащания от името на ЕС (асансьор, чистачка и т.н.) и ни го изпраща за да можем да го осчетоводим.

 

Вижте пример на тези списъци тук

 

ВАЖНО: Ние не разполагаме с достъп до ваши сметки,
средства и лични данни! Вие изцяло ги контролирате!

Какво правим ние:

Всеки месец:

  • Ежемесечно изготвяме отчет за приходи/разходи на ЕС за да можете да го обявявате публично на информационното табло във входа.

  • Ежемесечна справка на дължимите суми по обекти

В края на годината:

              опис за получените приходи от всеки обект;

              опис на реалните разходи за обекта по месеци;

              опис на заеми (дадени и върнати)

              налични средства в края на годината

  • Изготвяме годишен финансов отчет за Етажната собственост с финансов анализ на тенденциите на паричните потоци.

  • Изготвяме обобщен финансов отчет за разходите по пера.

  • Разпределяме извършените разходи от Фонд ремонт по идеални части на всеки обект.

  • Изчисляваме каква сума са дали назаем редовните платци на нередовните т.е. дадените пари "назаем"

  • Изчисляваме каква сума са получили обратно редовните платци от изплатени от нередовните платци суми през текущата година т.е. върнатите вноски по "заемите"

 

Важно: Вижте абонаментните планове кои от справките включват
и на каква цена се предлагат.

ПРИМЕРНИ СПРАВКИ

Capture881.JPG

Често задавани въпроси

Резултат от реален пример в Етажна собственост с 47 апартамента

           Вижда се наличността по индивидуалните партиди за всеки апартамент (спестените лични средства) - наличността е различна и зависи дали са плащани всички вноски през годините, дали големината на апартамента е много по-различна спрямо останалите апартаменти; дали има куче, дали обитателите са повече, дали е празен обекта и т.н.

           НАЙ - ВАЖНОТО е, че вложените пари в касата отиват само и  единствено за разходи за този обект, а останалите пари се съхраняват като наличност за бъдещи разходи (спестени средства).

          Събираемостта е над 93% без заплахи и кавги във входа. Така солидарно поетите загуби от неплатени вноски са около 200лв/годишно при годишен бюджет от 10 000лв т.е. 2%. В дадения случай 120лв от тях са заради един изоставен апартамент.

       Наличният капитал на Етажната собственост е 11 000лв, събрани за няколко години.

ОБЩО СЪБРАНИЕ

Как да проведете Общото събрание - насоки и документи

Контакт с нас: 

Напишете ни мейл, посетете Facebook страницата ни или ни напишете  съобщение в чата на Facebook.
Винаги ще ви отговорим.

Е-mail : smetki @ appra.info

  • Facebook